Många drömmer om att bo i ett äldre hus, men känner sig osäkra kring hur man bör resonera inför själva köpet. Är du inte erfaren och vet vad du ska kika efter så kan du lätt uppleva det som om du köper grisen i säcken. För hur förtrollad du än blir av ett äldre hus nötta charm så bör du vara uppmärksam. I många fall gömmer det sig otrevligheter under ytan som kan vara dyra och krångliga att åtgärda. Men genom att vara påläst och förberedd kan du lättare ta genomtänkta beslut och på så vis undvika de största fällorna. Med vår checklista kommer du en bra bit på vägen.
Är det alltid värt att köpa ett äldre hus?
Svaret är nej. Först och främst bör du fundera på vad det är du är ute efter och hur mycket pengar du är villig att lägga. Ju sämre skick huset är i, desto mer får du räkna med att investera i renoveringar. Det har blivit ganska populärt de senaste åren att renovera upp ödehus, men då ska man veta vad man ger sig in på. Är det ett ruckel brukar de flesta rygga tillbaka och det tycker jag är rimligt, eftersom det kräver en massiv arbetsinsats att fixa till ett sådant hus. Då tycker jag man bör lägga sina pengar på någonting annat, om man inte av ideella eller museala skäl kan avsätta orimligt stora summor pengar för att rädda huset. Har det ett värde för allmänheten kanske det finns resurser i form av bidrag eller statliga pengar. Gör det inte det, så låt bli. Ett exempel på när det troligen gått för långt är om taket har rasat ihop. Då har det sannolikt regnat in, vilket oftast innebär spridd röta i huset. Framför allt om det stått så i flera år. Inget bra tecken med andra ord.
Generellt kan man säga att det inte är bra om huset stått utan tillsyn alltför länge. Det kan därför vara bra att fråga säljaren hur mycket de vistats i det, för är det ett sommarhus som stått kallt större delen av året kan det betyda att en långsam nedbrytningsprocess redan satt igång. Och har huset stått fuktigt en längre tid kan insekter av olika slag flyttat in, samt olika slags nedbrytningssvampar som orsakar det vi kallar för röta, när de äter sig igenom virket. Självklart kan ett hus stå tomt under en kort period, men då pratar vi om några år, förutsatt att taket är tätt och fasaden är i gott skick. Därtill beror det på var huset står någonstans, eftersom det kan vara ett helt unikt mikroklimat runt omkring det. Kanske är där normalt sett blåsigt så huset lätt kan torka ur efter en fuktig period. Kanske är där begränsat med skugga så solen hjälper till att värma upp det. Eller så är huset omgivet av höga träd så det aldrig får chansen att torka av solen.
När du väl kliver in i huset kan du använda dina sinnen för att utreda dess status. Här är luktsinnet till stor hjälp. Luktar det fräscht? Eller känner du en doft av jord och mögel? Kanske det till och med luktar svampaktigt? Lukten kan även vara svår att härleda. Många gånger är en skada gömd i väggar, bjälklag och underisolerade tak som kan vara svåra att inspektera utan att bryta upp ytskikten. Och det är ju sällan möjligt innan du köpt huset. Då får man istället göra antaganden, baserat på hur ytskikten ser ut.
en fuktfläck behöver inte alltid betyda problem
Det är lätt att bli besatt av att leta efter fuktfläckar. Men även om det innebär att det stått vatten bakom fläcken, så behöver det inte betyda att det är några problem här och nu. Om det till exempel läckt in vatten via ett hål i taket så kan hålet ha tätats. Då har också fukten troligen torkat ur, så länge det är naturmaterial rakt igenom så att den inte fastnat någonstans. Värre är det förstås om en yta varit fuktig under en längre tid, för då kan det bli skador på stommen. Ofta hittar du fuktskador runt fönstren, vanligen under men ibland även ovanför dem, eller längst med taknocken, i skarvar, eller i ränndalar på taket där det ofta rinner mycket vatten då det regnar.
En annan viktig del att ha koll på är grunden. Och då kan du börja med att titta vad denna är placerad på. Står den på en åker, eller kanske på lera? Helst vill man att grunden står på ett stabilt underlag som en klippa, där det är torrt och där det alltid finns avrinning. I dessa förhållanden är grunden oftast torr och fin och risken för röta blir därför liten. Syllen, det vill säga det virke eller timmer som ligger på husgrunden, kan du också undersöka. Det gör du enklast med en kniv som du petar med längst ner under panelen om syllen är åtkomlig där, för att se om det är mjukt någonstans, vilket kan indikera röta i timret. Men detta är såklart bara ett stickprov och fler skador kan som sagt vara dolda bakom fasaden.
Se även efter om huset står på en betongplatta, eller om grunden fogats eller putsats med betong. Det är tyvärr inte ovanligt med äldre hus där man gjutit en trappa med betong direkt mot timmerstommen. Betong mot trä är en dålig idé, eftersom det ofta är just där röta uppstår. Och detta beror i sin tur på att betong har större kapillärt uppsugande egenskaper jämfört med andra material, som till exempel kalkbruk. Man vill därför att det i sådana fall ska ligga ett kapillärbrytande skikt, så som syllpapp, mellan trämaterialet och betongen. Det kan man åtgärda i efterhand, genom att lyfta huset och lägga in pappen. Men ser du redan på visningen att det är en betonggrund bör du fundera på om det är värt besväret. Har du tur kanske det inte uppstått röta ännu, men risken är i alla fall stor att det blir röta så småningom. Det kan däremot vara svårt för en lekman att avgöra om det äldre husets grund murats med betong eller kalkbruk. Lite slarvigt kan man säga att kalkbruket är mer vitt i nyansen än betong, som går åt det mer mörkare hållet. Kalkbruket är dessutom mer poröst, medan betong är stenhårt. Du kan alltid fråga säljaren om han eller hon vet vad man använt, men bäst är förstås om du själv är påläst och kan avgöra det på egen hand. Ölandskalk AB har bilder du kan kika på för att se skillnaden.
äldre hus och dåliga renoveringar
Under sextio- och sjuttiotalet förändrades byggtekniken och man började använda mer moderna material, där man skapade lufttäta lösningar och fukten färdades genom huset genom mekanisk ventilation. Det hände då alltför ofta att man satte plastskikt på den gamla timmerstommen och isolerade med mineralull, vilket såhär i backspegeln var en mycket dålig lösning, eftersom många av dessa hus visade sig få enorma skador under åren. Det kan därför vara bra att fråga säljaren om huset renoverats någon gång under åren och i sådana fall när och hur. Gjordes renoveringen under sextio- och sjuttiotalet ska du bli misstänksam – risken finns därmed att den inte gjorts på ett korrekt sätt. Detsamma gäller om det finns ett badrum i huset, placerat innanför timmerstommen. Förr i tiden hade man inget badrum, det dök upp först under mitten av 1900-talet i Sverige. Innan dess var det utedass och potta som gällde, och hygienen sköttes med hjälp av en kanna vatten och ett tvättfat. När väl badrummen gjorde intåg i våra hem placerade man dem ofta i en reglad utbyggnad, utanpå den äldre timmerstommen. I ett äldre hus vill du helst inte ha ett våtrum innanför den, eftersom man riskerar att få fuktproblematik i stommen om det blir läckage någonstans.
Ytterligare en del du kan kika på är fasaden. Vad har man valt för färg? Är det en tät plastfärg kan det innebära att du måste skrapa av alltihop och måla om. Plastfärg andas inte och det kan lätt fastna vatten bakom den, vilket kan skapa röta på panelen under den och i förlängningen leta sig in även i övriga delar av huset. Men att skrapa av så pass mycket färg är ett tidskrävande arbete, så frågan du bör ställa dig själv är därför: ”Är det värt det?” Om fasadvirket tjockt och fint, så som det var förr i världen, så kan det vara värt besväret. Är virket av sämre kvalitet kan det istället vara värt att byta ut hela fasaden.
Har du väl bestämt dig för att slå till och köpa ditt drömhus finns det ytterligare en sak att tänka på. Besiktningsprotokollet. Du bör alltid göra en ytterligare besiktning av huset innan köp och för denna uppgift anlitar du en oberoende besiktningsman, som inte har någon koppling till vare sig mäklaren eller säljaren. Det kostar en slant, men det kan det vara värt med tanke på att ett husköp troligen är ditt livs största investering. Känns allt bra även efter detta, så kör på!
använd dig av vår checklista inför visningen
Hur ser taket ut? Är det helt eller läcker det in någonstans?
Hur har säljaren använt sitt äldre hus? Fråga!
Hur luktar huset?
Finns där några fuktfläckar och i så fall var någonstans? Är de torra?
Hur ser grunden ut och vad är den tillverkad av? Är syllen hel och fin överallt?
Hur ser fasaden ut? Vad har man målat med för färg?
Anlita en oberoende besiktningsman för en andra besiktning
